Contratto Escrow

Come garantire il buon esito di un contratto

In un preliminare di vendita di un bene, può intervenire una terza parte che funge da arbitro con funzioni di controllo nel rispetto delle clausole contrattuali. Può ad esempio verificare la liceità e la provenienza di somme di denaro o titoli di credito, controllare la regolarità di atti o la veridicità di opere o più semplicemente custodire i beni oggetto dello scambio fino alla conclusione del contratto. Tutto questo è possibile tramite un contratto Escrow.

Che cosa è:  

una scrittura, un atto, del denaro, delle azioni o altra proprietà consegnata dal concedente, promittente o obbligato nelle mani di una terza persona, che deve essere detenuta da quest’ultimo fino al verificarsi di una contingenza o esecuzione di una condizione e poi da lui consegnato al beneficiario, promesso o obbligato. Un sistema di trasferimento di documenti in cui un atto, obbligazione o fondi è consegnato a una terza persona da mantenere fino a quando tutte le condizioni in un contratto sono soddisfatte; per esempio. consegna del rogito a un agente di garanzia in regime di contratto di vendita del terreno fino al completo pagamento per il terreno ” (West’s Law & Commercial Dictionary).

Origini: 

la parola ha origini anglo-francesi-germaniche (scrap, escroe, schrott), probabilmente riferibili ad un pezzo di pergamena usata per scrivere un atto tra due parti, consegnata ad un terzo che ne garantiva la corretta esecuzione.

Da chi è composto:

sono tre le figure chiavi di un contratto Escrow

• il depositante il quale deposita a titolo di garanzia il bene, le somme o l’oggetto dell’Ecrow Agreement (accordo di deposito); 
• il depositario o Escrow Agent , soggetto terzo (molto spesso una Fiduciaria) che riceve dal depositante il bene o le somme oggetto del contratto di escrow affinché le custodisca e le trasferisca al beneficiario – o lo restituisca al depositante – al verificarsi di una determinata condizione contrattuale;
• il beneficiario, ovvero colui a garanzia del quale viene effettuato il deposito.

Principali applicazioni: 

• contratti di locazione: nel caso di specie, qualora il locatore volesse avere delle garanzie finanziarie da parte del locatario, senza ricorrere alla fideiussione, il locatario che ha disponibilità liquide, per mezzo di una Fiduciaria che funge da Escrow Agent (depositaria) può versare su un deposito fruttifero o su un investimento gestito il denaro che, al termine del rapporto e a condizione della regolarità degli adempimenti obbligazionari del locatario, la Fiduciaria restituirà allo stesso maggiorati della dote interessi. Si ha quindi la doppia valenza di garantire il pagamento dei canoni al locatore e remunerare il capitale del locatario.
• custodia penale : nel caso di contratti che prevedano penali, la parte obbligata può aprire un Escrow account (conto di garanzia) presso una Fiduciaria, la quale diventa custode delle somme pattuite contrattualmente ed erogarle alla controparte al verificarsi dei fatti legati alla previsione delle penali o al conferente nel caso di rispetto delle condizioni contrattuali.
• contratti internazionali : finalizzato a garantire il definitivo pagamento del prezzo pattuito al verificarsi (o non verificarsi) di situazioni predefinite. Una volta eseguito il contratto di compravendita inerente alla fornitura dei beni dall’impresa del paese debitore, considerando le distanze, le diversa culture, le diverse legislazioni delle parti che intervengono in un rapporto principale
• contratti di compravendita : nelle trattative commerciali complesse come ad esempio la compravendita di opere d’arte o di immobili di prestigio le parti possono volersi tutelare in modo rafforzato. La prassi vuole, in questi casi, l’inserimento nel contratto di compravendita di un Escrow Agreement. Si tratta di prevedere nella transazione commerciale, l’apertura di un conto corrente (escrow account) o del deposito di uno o più beni (azioni, beni mobili, documenti) a garanzia dell’operazione, mediante un soggetto terzo ed indipendente (escrow agent) 

La struttura del contratto di escrow:

nonostante la possibilità di personalizzazione di un escrow agreement e la redazione rispondente alle particolari esigenze dei soggetti coinvolti nel rapporto contrattuale collegato, la redazione della struttura dell’escrow agreement dovrebbe contemplare le clausole di seguito elencate :

• data e luogo del contratto;
• identificazione del depositante e del beneficiario;
• scopo dell’escrow agreement ed indicazione del rapporto principale e delle obbligazioni nascenti da quest’ultimo;
• identificazione dell’ escrow agent e delle sue obbligazioni;
• data iniziale da cui l’escrow agreement entrerà in vigore (c.d. escrow date);
• dettagliata identificazione del/i bene/i depositati presso l’escrow agente e loro valore;
• accettazione espressa dell’incarico da parte dell’escrow agent;
• dettagliata descrizione della condizione alla cui verificazione l’escrow agent consegnerà il bene (beni) custodito al beneficiario o dovrà retrocederlo/i al depositate;
• le modalità di custodia/amministrazione del bene/i alle quali l’escrow agent dovrà attenersi nell’esecuzione dell’incarico;
• il compenso dovuto all’escrow agent;
• il regolamento delle spese di esecuzione del contratto;
• termine di durata dell’accordo.